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Le cabinet
Domaines
Le bail est le contrat le plus banal qui soit et celui qui remplit le plus les audiences du juge de paix.
En Wallonie, le bail d'habitation est régi par un décret régional qui encadre la durée, le congé, l'indexation, la garantie locative et l'état des lieux. Les règles diffèrent de Bruxelles et de la Flandre, ce que beaucoup de modèles trouvés en ligne ignorent.
J'interviens des deux côtés du contrat : pour le bailleur qui doit récupérer des arriérés et, si nécessaire, obtenir la résolution du bail ; pour le locataire qui conteste un congé, un décompte de charges, une retenue sur la garantie ou une expulsion annoncée.
Le bail commercial obéit pour sa part à un régime protecteur particulier — durée, renouvellement, indemnité d'éviction, cession — dont les échéances sont impératives et ne se rattrapent pas.
La règle est arithmétique : plus vous attendez, moins vous récupérez. Un locataire qui doit deux mois peut souvent régulariser ; un locataire qui en doit huit ne le fera jamais.
La procédure commence par une mise en demeure écrite et chiffrée. À défaut de réaction, une requête est déposée au juge de paix, qui peut accorder un plan d'apurement, prononcer la résolution du bail, ou autoriser l'expulsion.
Un congé n'est valable que s'il respecte le motif invoqué, le préavis applicable et les formes prévues. Un congé pour occupation personnelle suppose une occupation réelle et effective, faute de quoi une indemnité peut être due.
Un décompte de charges doit reposer sur des dépenses réelles et justifiées : vous avez le droit d'exiger les pièces avant de payer.
Non. Aucune expulsion n'est possible sans décision de justice et intervention d'un huissier. Changer les serrures ou couper l'énergie constitue une voie de fait.
À l'administrateur des biens, pour tout ce qui concerne le loyer, les charges et le contrat. Adressez-lui le décompte détaillé et mentionnez le nom du locataire.
Le juge de paix est l'une des juridictions les plus rapides. Comptez généralement quelques semaines entre le dépôt de la requête et l'audience.
Exposez-moi votre situation : je vous dirai franchement s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.